Teil 2: Auf der Suche nach einem Grundstück – diese Kosten erwarten Sie

Teil 2 (zu Teil 1)

Mit dem Kauf von einem Grundstück allein ist es noch nicht getan: Ihr Konto wird auch durch andere Faktoren belastet. Warum Sie selbst trotz einer detaillierten Kalkulation immer noch etwas Puffer einplanen sollten:

Der Kauf von einem Grundstück

Als Erstes will das Grundstück selbst gekauft werden. Der Preis berechnet sich üblicherweise nach Quadratmetern und variiert je nach Lage. Ist die Wohngegend gefragt, steigt auch der Quadratmeterpreis – in städtischen Wohngegenden liegt er daher meist höher als in ländlichen. (Beachten Sie dabei aber, dass eine längere Anfahrt und höhere Fahrtkosten zu Ihrer Arbeit die geringeren Grundstückspreise später aufheben können.) Fällig werden darüber hinaus mit dem Erwerb des Grundstücks die Gebühren für den Makler, falls Sie auf dessen Hilfe zurückgegriffen haben (4,76–7,14 Prozent, je nach Bundesland, inklusive Mehrwertsteuer). Ebenfalls ist die Grunderwerbsteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist und zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent pendelt, zu zahlen.

Hinweis: Der im Notarvertrag genannte Kaufpreis wird der Berechnung der Grunderwerbsteuer zugrunde gelegt. Wenn Sie das Grundstück über einen Bauträger erworben haben, der auch für den späteren Hausbau verantwortlich ist, werden die Kosten für den Bau mitbesteuert. Bei einer Abwicklung über einen Makler sind Sie dagegen auf der sicheren Seite.

Vervollständigt wird die Summe durch den verpflichtenden Grundbucheintrag, mit dem der Baugrund rechtsgültig den Besitzer wechselt, und die dabei anfallenden Notarkosten. Allein für diesen letzten Posten müssen Sie noch einmal etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises einrechnen (hier finden Sie außerdem ein nützliches Tool zur genaueren Errechnung des Betrags).

Eine Bebauung ermöglichen

Nicht immer ist der Baugrund von einer gleichmäßigen Grasfläche bewachsen. Oft müssen zunächst Hindernisse aus dem Weg geräumt werden. Dabei kann es sich um natürliche Blockaden wie Felsen und Baum-/Strauchbewuchs, aber auch um „Altlasten“ wie verfallene Häuser und Schuppen handeln, deren Beseitigung bis in den fünfstelligen Bereich kosten kann. Ist das Grundstück uneben, steht eventuell eine Begradigung an. Je nach Aufwand der Arbeiten zieht die Herrichtung Ihrer neuen Immobilie also zusätzliche Kosten nach sich.

Die Erschließungskosten

Darunter schließlich fallen alle Kosten, die die benötigten Anschlüsse und Gutachten beinhalten. Ihr späteres Heim soll ja Zugang zu Strom, Gas, Wasser und Telefon bieten. Aber auch während des Baus ist schon eine Versorgung mit Strom und Wasser erforderlich, sodass provisorische Anschlüsse eingerichtet werden müssen. Dazu kommen noch die Grundstücksvermessung und das Baugrundgutachten. Ersteres überprüft die Grenzen des Grundstücks, vergleicht diese mit den offiziellen Unterlagen und fügt gegebenenfalls neue Grenzzeichen ein, Letzteres ermittelt über eine Bohrung und ein geotechnisches Gutachten die Zusammensetzung des Baugrunds.

Verkehrserschließung

Sollte Ihr Grund noch fernab des Straßennetzes liegen, müssen auch Zufahrts- und Einfahrtsstraßen eingeplant werden. Daneben benötigen Sie schon für die Bauarbeiten Wege und Parkplätze nahe Ihrem Grundstück.

Die Kosten verteilen sich von Fall zu Fall so unterschiedlich, dass eine Beispielrechnung nur als grobe Orientierungshilfe dienen kann. Trotzdem wollen wir Ihnen nicht vorenthalten, worauf Sie sich einstellen müssen, und haben für ein fiktives Grundstück in Bayern mit einem Preis von 100.000 Euro eine Übersicht errechnet:

Beispielrechnung_Grundstückskosten

Nach diesem Muster können Sie eine Kalkulation erstellen. Regional gibt es zwischen vielen Gebühren große Unterschiede und auch der Zustand des Grundstücks spielt für die anfallenden Kosten eine große Rolle, sodass Sie die einzelnen Posten gewissenhaft in Erfahrung bringen und immer einen finanziellen Spielraum mit einplanen sollten.

Hinweis: Praktisch jede Kalkulation wird zu niedrig angesetzt, da an vielen Stellen unvorhergesehene Kosten entstehen können. Rechnen Sie daher einen möglichst großzügigen Puffer mit ein, um nicht kurz vor Ende mit leeren Taschen dazustehen.

Damit Sie keinen dieser wichtigen Punkte übersehen, haben wir eine Checkliste für Sie zusammengestellt: Checkliste Grundstück erwerben und erschließen

 

Wussten Sie schon, …?

• … dass die Bundesländer die Grunderwerbsteuer erst seit 2006 selbst festlegen können? Vorher lag sie einheitlich für das gesamte Bundesgebiet bei 3,5 Prozent. Nur Bayern und Sachsen haben diesen Wert bis heute beibehalten.
• … dass der Abriss eines alten Hauses mit knapp 10.000 Euro zu Buche schlägt? Ein Grundstück ohne Altbestand kann daher deutlich günstiger sein.

 

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Sebastian Frenzel
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