Schäden an der Mietsache – wie sie entstehen, wie die Folgen aussehen und wie sie sich vermeiden lassen

Den Traum vom Eigenheim kann oder will sich nicht jeder erfüllen. Dementsprechend lebt der größte Teil der deutschen Bevölkerung zur Miete in einer Wohnung oder in einem Haus. Das bedeutet, dass eine Wohnfläche gegen eine Gebühr – die Miete – genutzt werden kann. Das heißt jedoch nicht, dass über diese Wohnfläche völlig frei verfügt werden darf. Vielmehr ist der Mieter dazu verpflichtet, mit der Mietsache schonend umzugehen und sie zu pflegen. Allerdings hat er das Recht, die Mietsache zu gebrauchen, wobei immer wieder Schäden entstehen können. Für welche Schäden muss aber der Vermieter und für welche der Mieter aufkommen?

Rohbau pixabay.com © Tina-Bettina (CC0 1.0)

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Brandschäden

Ein Wohnungsbrand ist wohl eines der schlimmsten Szenarien, das sich in Bezug auf Mietschäden ausgemalt werden kann. Brandschäden können auf unterschiedliche Art und Weise entstehen, zum Beispiel durch:

  • Einschlafen mit der Zigarette im Bett oder wenn diese vor der Entsorgung im Mülleimer nicht ordentlich ausgedrückt worden ist
  • Unvorsichtiger Umgang mit Kerzen, Gasflaschen und anderen brennenden bzw. brennbaren Materialien und Gegenständen
  • Falsche Aufstellung von Öfen und falsche Anwendung des Kamins
  • Mangelhafte Installationen von Kabeln (Kabelbrand) oder der Heizung
  • Implosion elektrischer Geräte

Die Folgen eines Brandschadens sind oftmals verheerend: von der Unbenutzbarkeit eines Zimmers bis hin zu ganzen Wohnung oder gar des gesamten Hauses. Selbst bei einem kleinen Brand müssen aber in der Regel Renovierungsarbeiten stattfinden, es muss neu gestrichen und ein neuer Boden verlegt werden. Eventuell sind aufgrund der starken Hitze Risse in den Wänden entstanden, die repariert werden müssen.

Vermieden werden können solche Schäden in erster Linie durch Vorsicht. Ein leichtfertiger Umgang mit Feuer oder leicht brennbaren Substanzen kann immer schwere Folgen mit sich bringen. Und diese teuren Folgen sind dann vom Mieter zu tragen, da bei einer fahrlässigen Handlung nicht nur eine mögliche Anzeige wegen fahrlässiger Brandstiftung auf den Mieter zukommen kann, sondern die Versicherung eventuell auch nicht für den Schaden aufkommt – hohe Kosten, auf denen der Mieter sitzen bleibt, sind die Folge.

In manchen Fällen aber kann der Mieter nichts für einen Brandschaden. Zum Beispiel, wenn ein elektrisches Gerät implodiert oder ein Kabelbrand in der Wand entsteht. Hier ist aber darauf zu achten, dass diese Kabel nicht selbst oder von einer vom Mieter beauftragten Firma verlegt worden sind – dann nämlich ist sehr wohl der Mieter haftbar. Für solche Fälle ist eine Haftpflichtversicherung unabdingbar.

 

Wasserschäden

Wenngleich Wasserschäden im Vergleich zu Brandschäden zum Zeitpunkt des Geschehens keine lebensbedrohliche Situation darstellen, so sind die Folgen nicht minder schlimm. Gründe für einen Wasserschaden kann es ebenfalls verschiedene geben:

  • Wasserhahn vergessen abzudrehen
  • Platzen eines Wasserschlauches
  • Defekte und ausgelaufene Wasch- und Spülmaschine
  • Wasserrohrbruch
  • Starkes Unwetter oder extreme Umwelteinwirkungen

Die Folgen sind bei den oben genannten Beispiel ähnliche: Eine Menge Wasser tritt aus und je nachdem, wie früh oder spät der Schaden bemerkt wird, kann dies auf untenliegende Wohnungen übergreifen. Der Boden in der eigenen Wohnung wird einen Schaden erleiden, eventuell aber auch die Wände in der unteren Etage.

Dass der Mieter bei einem offen gelassenen Wasserhahn die Schuld trägt, ist kaum zu bestreiten, allerdings ist er auch haftbar, wenn die Wasch- oder Spülmaschine ausläuft oder ein Schlauch platzt. Der Mieter darf sich nicht darauf verlassen, dass alles seine Ordnung hat und Geräte einwandfrei funktionieren, vielmehr hat er dafür Sorge zu tragen während des Betriebes regelmäßig zu kontrollieren, ob alles seinen geregelten Gang läuft. Während die Maschine wäscht zum Einkaufen zu gehen, ist also eine fahrlässige Handlung. Des Weiteren sollten Wasserleitungen nach dem Betrieb eines wassernutzenden Gerätes immer abgeschaltet werden.

 

Feuchtigkeitsschäden

Feuchtigkeitsschäden treten im Gegensatz zu Brand- und Wasserschäden nicht plötzlich auf, sondern sind die Folge eines schleichenden Prozesses. Entstehen können solche Schäden durch folgende Fehler:

  • Fehlende Belüftung der Wohnung
  • Nicht ausreichendes Heizen der Wohnung
  • Bauliche Fehler und dadurch eintretende Nässe von außen

Feuchtigkeitsschäden können nicht nur teuer werden, sondern auch gesundheitliche Einschränkungen mit sich bringen, da sich aufgrund von zu viel Feuchtigkeit an Decken und Wänden oftmals Schimmel bildet, was wiederum für Allergiker und Asthmatiker ein großes Problem darstellt.

Vermieden werden können solche Schäden durch ausreichendes Lüften und Heizen, wobei der Mieter – wie eingangs erläutert – dazu verpflichtet ist, schonend mit der Mietsache umzugehen. Darunter fällt auch, dass der Mieter sich den räumlichen Gegebenheiten und der baulichen Substanz anpassen und entsprechend lüften und heizen muss.

Bei dem Punkt Feuchtigkeitsschäden sollten die sogenannten Allmählichkeitsschäden ebenfalls nicht unerwähnt bleiben. Diese Schadensform tritt schleichend auf und kann verschiedene Ursachen haben, zum Beispiel die Temperatureinwirkung auf Wände nach sechs Monaten oder die Feuchtigkeitseinwirkung mit der Folge von Fußbodenbeschädigungen aufgrund mangelhafter Installation, wobei die Auswirkung erst nach 4 oder 5 Wochen sichtbar wird. Allmählichkeitsschäden dürfen nicht mit üblichen Verschleißschäden verwechselt werden und sind somit aus versicherungstechnischer Sicht besonders zu beachten, denn nicht immer deckt eine Haftpflichtversicherung Allmählichkeitsschäden mit ab – hier sollte sich vor Abschluss einer Versicherung dringend informiert werden.

 

Schäden am Bodenbelag

Schäden am Bodenbelag können durch die tägliche Nutzung entstehen und fallen damit unter §538 BGB: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ – er muss bei Verschleißerscheinungen also nicht für den Schaden aufkommen. Abgesehen vom Verschleiß kann ein kaputter Bodenbelag aber noch ganz andere Gründe haben:

  • Schäden durch Pfennigabsätze

    Schäden am Boden

    pixabay.com © rhythmuswege (CC0 1.0)

  • Brandlöcher
  • Abdrücke von schweren Möbeln
  • Schäden durch Verrücken schwerer Möbel

Die Folgen solcher Schäden sind unschön anzusehen – sowohl für den derzeitigen Mieter als auch für mögliche Nachmieter, für den Eigentümer sowieso.

Wie bereits erwähnt ist der Verschleiß, der durch die Nutzung des Bodens entsteht eine typische Verbrauchserscheinung, für die der Mieter nicht aufkommen muss. Hat er jedoch Schäden am Bodenbelag durch unsachgemäße Behandlung herbeigeführt, kann der Vermieter einen Schadensersatz fordern. Bei Schäden durch Pfennigabsätze gilt dies jedoch nur in Privaträumen, nicht aber in Büroräumen.

Verhindert werden können solche Schäden, indem beispielsweise Hausschuhe getragen werden und auf unnötiges Verschieben der Möbel verzichtet wird. Abdrücke von schweren Möbel jedoch sind keine Schäden, für die der Mieter aufkommen muss, auch hierbei handelt es sich um typische Gebrauchsspuren.

 

Schäden durch Haustiere

Dass einige Vermieter Haustiere generell in ihren Wohnungen verbieten, hat für sie nachvollziehbare Gründe, denn nicht selten kommt es vor, dass Hund oder Katze die Tapete oder die Tür zerkratzen. Doch vor einiger Zeit hat der Bundesgerichtshof beschlossen, dass ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag nicht zulässig ist (näheres dazu hier). Das spricht Mieter allerdings längst nicht von den Schäden frei, die das Haustier verursacht. Für jene Schäden ist er in vollem Maße haftbar und sie werden keineswegs als normale Verschleißschäden behandelt.

Gemäß §833 BGB ist der Tierhalter dazu verpflichtet, dem Geschädigten einen möglichen Schaden, den sein Tier verursacht hat, zu ersetzen. Wenn die Katze also die Tapeten als Kratzbaum missbraucht oder der Hund in seiner Verzweiflung, weil er mal wieder allein zuhause warten muss, Kratzspuren an der Tür hinterlässt, so muss der Halter bzw. Mieter dafür aufkommen.

Schäden dieser Art sind je nach Tier und Tiercharakter schwer zu vermeiden, allerdings gibt es auch Haftpflichtversicherungen für Haustiere, die mögliche Schadensersatzansprüche abdecken können.

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