Gewerblicher Mietvertrag – das sollten selbständige Handwerker beachten

Viele Handwerker verfügen zu Beginn ihrer Selbständigkeit über keine eigenen Immobilien, welche als Werkstätte oder Lagerhalle dienen könnten. Aus diesem Grund sind sie auf die Anmietung fremden Eigentums angewiesen. Hierzu wird in der Regel ein gewerblicher Mietvertrag abgeschlossen. Doch worauf ist bei der vertraglichen Gestaltung als Mieter zu achten? Wir erläutern einige wichtige Faktoren und geben Tipps.

Kein Räumungsschutz

Tatsächlich unterscheidet sich der gewerbliche Mietvertrag in einigen Punkten entscheidend vom Anmieten von Wohnraum. So verfügen die Mieter über keinen Räumungsschutz, falls es zu einer Kündigung des Mietverhältnisses kommt. Vorzeitige Kündigungen sind jedoch eher selten, da Eigentümer im Gegensatz zu privaten Wohnraummietverträgen keinen Eigenbedarf anmelden können. Gewerbliche Mietverträge verfügen in der Regel über eine feste Laufzeit, die auf bis zu 30 Jahre erhöht werden kann, ohne dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zusprechen zu müssen. Ein möglichst langfristiger Vertrag bietet für den Gewerbetreibenden die Möglichkeit, die Entwicklung des eigenen Betriebs auf sicherer Grundlage zu planen.

Höhe der Miete

Im Unterschied zur Vermietung von Wohnraum sind gewerbliche Vermieter hinsichtlich des Mietpreises keinen Beschränkungen unterworfen. Sie können sich an den Bedingungen des freien Marktes orientieren, und die Miethöhe z.B. an die aktuelle Nachfrage anpassen. Diese Freiheit bei der finanziellen Gestaltung macht es für gewerbliche Mieter besonders wichtig, sich über ortsübliche Preise in Kenntnis zu setzen. Zwar stellen diese lediglich eine Referenz und keine Verpflichtung für den Vermieter dar. Doch unter Umständen ist es an anderer Stelle zu niedrigen Preisen möglich, einen gewerblichen Mietvertrag für ein passendes Objekt auszuhandeln.

Ein langfristiger Vertrag kann sich für den Mieter auch hinsichtlich der monatlichen Zahlungen lohnen. So können sich Betriebsinhaber mehr Planungssicherheit verschaffen. Denn eine einseitige Erhöhung der Miete ist dem Hausherrn während der Laufzeit nicht gestattet. Anders verhält es sich, wenn im Vertrag die Wertsicherungsklausel auftaucht. Mit ihr versuchen manche Vermieter eine Dynamisierung der Mietpreise durchzusetzen. Dies gelingt dadurch, dass sie diese mit den eigenen Lebenshaltungskosten verbinden, welche im Rahmen der Inflation leicht ansteigen. Die Wertsicherungsklausel fließt in der Regel jedoch nur in Verträge mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren ein.

Kaution

Ein weiterer Unterschied zum Wohnraummietrecht existiert auch bei der Kaution. Eine gesetzliche Begrenzung auf drei Monatsmieten gibt es im gewerblichen Bereich nicht. Die Höhe ist frei verhandelbar. So sind in manchen Branchen schon mal sechs oder sieben Monatsmieten üblich. Vermieter nutzen die freie Verhandlungsmöglichkeit schon mal aus, um hohe Forderungen zu stellen. Hier lohnt sich für Mieter ein Vergleich mit gewerblichen Mietverträgen ähnlicher Objekte mit etwa gleicher Größe und Ausstattung. Eine in bar zu leistende Mietkaution  kann schon mal einen hohen fünfstelligen Betrag erreichen. Sie stellt aus Unternehmens-Sicht eine große Einschränkung dar, da sie die verfügbaren Mittel z.B. für Investitionen verringert. Eine liquiditätsschonende Alternative bieten Bürgschaften, siehe z.B. unter vhv.de oder mit Vergleichsmöglichkeit verschiedener Anbieter unter mietbuergschaft24.de.

Vorsicht vor Kündigungsklauseln

Um den eigenen Betrieb aufrechterhalten zu können und damit das eigene Einkommen zu sichern, sollten Betriebsinhaber eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter verhindern. Dabei kommt ihnen die ordentliche Kündigungsfrist zu Gute, welche auch gewerblichen Mietverträgen zugrunde liegt. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter in seiner Vorlage des Vertrags auf eine abweichende Frist setzt. Eine Anpassung kann etwa dafür sorgen, dass das Vertragsverhältnis binnen weniger Wochen gekündigt werden kann. Da dies für den laufenden Betrieb eine erhebliche Unsicherheit darstellt, sollte eine solche Klausel im Vertrag vermieden werden. Das Risiko einer Kündigung erhöht sich bei Mietrückständen. In diesem Fall besitzt der Vermieter sogar das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen. Dies würde wiederum das Ende aller betrieblichen Bemühungen am jeweiligen Standort inklusive erheblicher Gewinneinbußen bedeuten. Aus diesem Grund ist es wichtig, stets über genug finanzielle Rücklagen zu verfügen, und diesen entsprechend für die Mietzahlungen Priorität einzuräumen.

Übergabe sollte immer protokolliert werden

Viel Streitpotential zwischen den Mietparteien bieten Schäden und Mängel, die während der Mietzeit am Objekt entstehen können. Entscheidend ist deshalb eine professionelle und rechtssichere Übergabe. Das gilt sowohl für den Beginn als auch für das Ende der Anmietung. Einige Mietverträge enthalten für den Mieter nachteilige Klauseln, die z.B. das Bekanntsein des Zustands einfach voraussetzen. Ohne genaue Überprüfung des Zustands wäre diese Übernahme jedoch nachteilig und spätestens beim Auszug mit zusätzlichen Kosten verbunden. Deshalb raten Experten genau wie bei privaten Wohnraummietverträgen ein Übergabeprotokoll zu nutzen. Hierauf sollten bereits bestehende Mängel genauestens protokolliert werden.

Renovierungsklauseln

Auch sollte darauf geachtet werden, dass der gewerbliche Mietvertrag keine nachteiligen Klauseln enthält, welche den Mieter z.B. zu umfangreichen und teuren Renovierungsarbeiten verpflichten. Allzu gerne versuchen Vermieter sämtliche Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen. So sollten unbedingt Klauseln vermieden werden, die nicht nur die Ausführung von Schönheitsreparaturen, sondern die kompletten Instandhaltung des Objekts beinhalten, siehe Begrifflichkeit der Dach- und Fach-Klausel.

Der genaue Blick in den Vertrag

An dieser Stelle wird deutlich, dass sich die gesetzlichen Grundlagen aus dem Wohnraummietrecht keinesfalls auf den gewerblichen Bereich übertragen lassen. Bereits bei dieser Auswahl an Punkten wird deutlich, wie wichtig es aus der Sicht des gewerblichen Mieters ist, im Vorfeld einen genauen Blick in den Vertrag zu werfen. Orientierung für die grundsätzliche Gestaltung bietet ein Muster-Mietvertrag. Diesen findet man z.B. bei der Handwerkskammer Hannover.

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