Checkliste: Hausverkauf

Genau wie bei Hausbau und Sanierung, will auch der Verkauf eines Hauses gründlich geplant werden. Schließlich handelt es sich hierbei um ein großes Projekt, in welches verschiedene Instanzen mit einbezogen werden müssen, wie beispielsweise ein Makler oder der Notar. Hinzu kommen zahlreiche Kleinigkeiten, die im Trubel des Geschehens schnell einmal vergessen werden. Professionelle Unterstützung ist jedenfalls nie verkehrt. Doch wer bezahlt diese? Welche Schritte sind besonders wichtig? Und wie wird der Hausverkauf eigentlich am besten begonnen? Um erst einmal die wichtigsten Fragen zu beantworten und potenziellen Hausverkäufern einen Leitfaden an die Hand zu geben, kann die folgende Checkliste für den Hausverkauf eine passende Hilfe darstellen:

Den Entschluss fassen

Allein der Entschluss zum Verkauf des eigenen Hauses ist häufig der schwierigste Schritt des Prozesses. Schließlich müssen alle Beteiligten, zum Beispiel der Ehepartner oder die Geschwister, zu 100 Prozent hinter dieser Entscheidung stehen. Besonders wichtig ist das in Erbfällen. Ansonsten kommt es schnell zum Streit vor Gericht. Zudem gilt es zu prüfen, ob der Verkauf zu diesem Zeitpunkt wirklich die sinnvollste Lösung ist: Hat der Immobilienmarkt vielleicht derzeit eine Krise? Oder wäre es sinnvoller, noch einige Monate bis Jahre zu warten, um der Spekulationssteuer vor dem Ablauf von zehn Jahren bei vermieteten Objekten zu entgehen? Das Letzteres entscheidend sein kann, wird auch in diesem Artikel deutlich. Wer sich schlussendlich für den Hausverkauf entscheidet, sollte gleich zu Beginn außerdem die folgenden zwei Fragen klären? Wohin geht es nach dem Hausverkauf? Ist vielleicht bereits die Umzugsplanung vorzubereiten? Oder muss eine neue Bleibe gesucht werden? Und wie soll der Verkauf ablaufen? Mit oder ohne Makler? Hierbei ist zu beachten, dass ab dem 01. Juni 2015 das Bestellerprinzip gilt, sprich: die Instanz, die den Makler bestellt, muss diesen auch bezahlen. Vielleicht wäre dann der Hausverkauf ohne Makler die lohnendere Variante?

Für Immobilienmakler gilt ab Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Viele Hausbesitzer entscheiden sich deshalb für den Verkauf auf eigene Faust. pixabay.com © Nemo (CC0 Public Domain)

Für Immobilienmakler gilt ab Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Viele Hausbesitzer entscheiden sich deshalb für den Verkauf auf eigene Faust. pixabay.com © Nemo (CC0 Public Domain)

Die notwendigen Unterlagen zusammenstellen

Sobald es konkret wird, müssen erst einmal die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf zusammengetragen werden. Dazu gehört

  • der Energieausweis des Hauses,
  • der amtliche Lageplan,
  • die Wohnflächenberechnung,
  • der Grundriss sowie die Zeichnungen, Statik, Schnitte, Ansichten, Geschosspläne und Konstruktionsdaten,
  • die Betriebskostenaufstellung bezüglich Steuern, Versicherungen, Energiekosten und die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre,
  • der Originalkaufvertrag,
  • die Wohngebäudeversicherung,
  • der aktuelle Grundbuchauszug,
  • der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis etc.

Die Anzahl und Art der Unterlagen variiert je nach Wohnungs-, Besitz- und Verkaufssituation eines Hauses. Handelt es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Einheiten? Oder wird das Haus aufgrund der Erbrechtslage verkauft? All diese Informationen sind für den neuen Käufer wichtig.

Die Wertermittlung durchführen

Im dritten Schritt des Hausverkaufes muss der Wert der Immobilie ermittelt werden, um einen angemessenen Preis festlegen zu können. Hierfür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten: Die Wertermittlung kann zwar online berechnet werden, dies sollte jedoch nur als grobe Richtlinie dienen. Schließlich sind auch Faktoren wie die Lage, das Alter, die Größe, die Anzahl der Zimmer, die Heizungsanlange, durchgeführte Sanierungsmaßnahmen, Ausstattung, die Infrastruktur oder auch barrierefreies Wohnen für den Wert eines Hauses ausschlaggebend, die so umfassend bei der Online-Berechnung nicht mit einbezogen werden können. Daher ist es ratsam, die Wertermittlung von einem Fachmann durchführen zu lassen.

Die Anzeige zum Hausverkauf veröffentlichen

Nun, da der Verkauf vorbereitet und der Preis festgelegt ist, kann das Inserat zum Hausverkauf veröffentlicht werden. Das Internet spielt dabei mittlerweile die wohl wichtigste Rolle. Anzeigen in Zeitungen oder Wochenblättern sind aber auch immer noch sehr beliebt und erfolgreich. Wer sein Inserat im Internet veröffentlicht, sollte sogenannte „Keywords“ verwenden (nähere Informationen gibt es hier). So wird die Verkaufsanzeige schneller über Google gefunden und erreicht mehr mögliche Interessenten.

Google ist die wohl wichtigste Plattform bei der Veröffentlichung eines Inserates im Internet. Keywords können dabei helfen, möglichst viele Interessenten zu erreichen. pixabay.com © Hebi65 (CC0 Public Domain)

Google ist die wohl wichtigste Plattform bei der Veröffentlichung eines Inserates im Internet. Keywords können dabei helfen, möglichst viele Interessenten zu erreichen. pixabay.com © Hebi65 (CC0 Public Domain)

Die Besichtigungen planen

Haben sich Interessenten gemeldet, so müssen auch die Besichtigungen sorgfältig geplant werden. Notfalls können Probeläufe und gezielte Trainingseinheiten Sicherheit schaffen, wenn kein professioneller Makler hinzugezogen werden soll. Selbstbewusstes Auftreten sowie ausreichende Fachkenntnis über das Haus sind hierbei nämlich zentral. Besonders wichtig kann die Tageszeit sein. Wann werden die Vorzüge des Objektes besonders gut sichtbar? Gibt es zu einer bestimmten Uhrzeit besonders schöne Licht- und Schattenverhältnisse? Wann ist es eher leise? Manchmal hilft es hier auch, einfach einige Bekannte und Freunde nach ihrer objektiven Meinung zu fragen. Wenn es dann so weit ist, dass der Besuch eines oder mehrerer Interessenten ansteht, muss natürlich auch alles aufgeräumt und sauber sein. Raucher sollten mindestens eine Woche vor dem ersten Besichtigungstermin nicht mehr im Haus rauchen, damit die Gerüche verfliegen. Zuletzt müssen die Unterlagen sowie der Energiepass bereit liegen.

Begonnen wird die Begehung in der Regel im Erdgeschoss, dann im Garten, im Keller und zuletzt im Obergeschoss. Alles in allem sollte sie nicht länger als 20 Minuten dauern. Auch hier kann ein vorheriger Probelauf die notwendige Sicherheit schaffen. Zuletzt gibt es in einer besonders schönen und gemütlichen Ecke des Hauses oder Gartens das Abschlussgespräch zum Aufnehmen der Daten, Klären von Fragen und eventuell der Sichtung der Unterlagen.

Verkauft!

Hat sich ein Interessent nun für den Kauf entschieden, so stehen wichtige Notar-Termine an. Diese sollten vom Kaufinteressenten vereinbart werden. So bleibt der Hausbesitzer nicht auf den Kosten sitzen, falls der Käufer doch noch abspringt. Der Notar händigt nun erst einmal einen Vertragsentwurf aus. Dieser kann in Ruhe durchgelesen und eventuell von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Kommen keine Fragen oder Unstimmigkeiten auf, kann der Verkauf vorgenommen werden. Hierzu ist es wichtig, die Finanzierung des Käufers mit der Hilfe des Notars oder eines Bankberaters endgültig abzusichern. Dann müssen alle notwendigen Unterlagen vorgelegt und nur noch der Vertrag unterschrieben werden. Der Hausverkauf gilt in Deutschland als Rechtsgeschäft und bedarf deshalb der notariellen Beurkundung. Dies hat zudem den Vorteil, dass der Kaufvertrag sofortige Vollstreckung ermöglicht und ein Rücktritt des Käufers nicht mehr ohne weiteres machbar ist. Das Haus ist nun offiziell verkauft!

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