Baufinanzierung: Sanierung richtig planen

Wer eine eigene Immobilie besitzt, muss sich, um den Wert zu erhalten, auch um die Sanierung, Modernisierung oder Instandhaltung kümmern. Kleine Reparaturen können je nach handwerklichem Geschick selbst übernommen werden. Für größere Eingriffe ist es jedoch meist notwendig, eine Fachfirma zu beauftragen. Dabei ist bei verschiedenen Sanierungsmaßnahmen mit erheblichen Kosten zu rechnen. Eine gute Planung im Vorfeld hilft dabei, den Überblick über die Ausgaben zu behalten.

Marode Wasserleitungen, ein undichtes Dach, die veraltete Heizungsanlage: Ist die Immobilie einmal in die Jahre gekommen, stehen die ersten Sanierungsarbeiten ins Haus. Aber auch bei kleineren Eingriffen wie einem neuen Fliesenspiegel in der Küche, der Auffrischung oder Erneuerung von Bodenbelägen oder einem neuen Gartenzaun, ist es sinnvoll, sich vorher Gedanken über den genauen Umfang der Arbeiten und die zu erwartenden Kosten zu machen.

Analyse des derzeitigen Zustands

Zunächst muss festgelegt werden, in welchem Umfang eine Sanierung erfolgen soll. Für die Durchführung von energetischen Maßnahmen, aber auch bei eventuell vorhandenen Bauschäden ist es ratsam, einen Experten zu Rate zu ziehen. Der Fachmann kann genau erklären, welche Arbeiten notwendig sind, um die Immobilie im Bereich der Energieeffizienz auf einen aktuellen Stand zu bringen.

Diese Vorschläge können dann mit dem vorhandenen oder geplanten Budget abgeglichen werden. Auch bei Bauschäden kann meist nur ein Experte genau beurteilen, welche Bereiche und in welchem Umfang die Bausubstanz betroffen ist.

Tipp: Gerade für die energetische Sanierung bestehen unterschiedliche Fördermöglichkeiten. Bei Bund und Ländern können verschiedene Zuschüsse beantragt werden!

Dämmung von Heizungs- und Wasserrohren

Die Dämmung von Heizungs- und Wasserrohren gehört zu den grundlegendsten Maßnahmen der energetischen Sanierung.

Festlegung der Sanierungsmaßnahmen

Im zweiten Schritt wird festgelegt, welche Maßnahmen im Detail umgesetzt werden sollen. Hier zeigt sich die Notwendigkeit einer genauen Planung: Wird beispielsweise eine neue Heizungsanlage eingebaut und wenige Zeit später in die Dämmung der Fassade oder des Daches investiert, kann die Heizung bereits nicht mehr geeignet sein. Durch die Isolierung wurde die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert und so genügt dann meist ein weniger leistungsstarker Brenner.

Wenn mehrere Arbeiten anstehen, können diese je nach Dringlichkeit auch nacheinander ausgeführt werden. Manchmal ist es jedoch sinnvoll, bestimmte Eingriffe zusammen abzuarbeiten, um Kosten zu sparen. Werden beispielsweise neue Wasserleitungen verlegt, müssen dazu oft auch Wände aufgestemmt werden. In diesem Zuge könnten gleichzeitig Reparatur- oder Erneuerungsmaßnahmen an der Elektrik erfolgen. Dann muss das Mauerwerk anschließend nur einmal wieder neu verputzt und gestrichen oder tapeziert werden.

Planung der Finanzierung

Bereits im Vorfeld ist meist ein bestimmtes Budget eingeplant. Zusammen mit der Einreichung des Bauantrags sollte die Kostenplanung soweit abgeschlossen sein. Spätestens dann ist es an der Zeit, mögliche Fördermittel zu beantragen. Welche im Einzelnen dabei in Frage kommen, und welche Schritte und Unterlagen notwendig sind, um die Gelder zu erhalten, hängt stark von der jeweiligen Maßnahme ab.

Eigenarbeit / Eigenleistung bei der Sanierung

Wer bei der Sanierung selbst mit Hand anlegt, kann einen Teil der Kosten einsparen.

Neben der Förderung von Komplettsanierungen gibt es auch die Möglichkeit, Zuschüsse für bestimmte Einzelmaßnahmen zu erhalten. Dennoch ist immer auch ein Anteil der Kosten selbst zu tragen. Im Bereich der energetischen Sanierung werden hier günstige Sanierungskredite von den verschiedenen Geldinstituten angeboten.

Für einige Arbeiten ist auch ein Ratenkredit von der Hausbank denkbar. Es ist empfehlenswert, sich frühzeitig mit dem Bankberater in Verbindung zu setzen und über verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zu sprechen. Gerade für Selbständige ist es oft nicht einfach, einen Kredit zu bekommen.

Für diese Personengruppe lohnt es sich, auch andere Wege in Betracht zu ziehen. Auf einschlägigen Kreditportalen für Selbständige und Freiberufler finden sich gerade im Bereich der Klein- und Privatkredite auch Lösungen mit kurz- und mittelfristigen Finanzierungsangeboten. Meist sind hier Sicherheiten oder auch eine Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) vorzulegen.

Mit einer sicheren Zusage der Kreditmittel und ihrer Kombination mit Eigenkapital und Fördergeldern können die geplanten Sanierungsmaßnahmen schließlich in die Wege geleitet werden.

Abstimmen der Rahmenbedingungen

Für bestimmte Maßnahmen sind Vorschriften einzuhalten oder auch Anträge zur Genehmigung zu stellen. Diese müssen vor Beginn der Sanierung geklärt und für die Durchführung berücksichtigt werden:

  • Welche Maßnahmen erlaubt die vorhandene Bausubstanz?
  • Gibt es Auflagen bezüglich des Denkmalschutzes?
  • Existieren Einschränkungen aus dem Bebauungsplan?

Ein Architekt, Energieberater oder qualifiziertes Baubüro kann für alle geplanten Arbeiten die entsprechenden Details herausfinden und mit den zuständigen Behörden regeln.

Sparmöglichkeiten durch Eigenleistung

Um die Kosten niedrig zu halten, kann überlegt werden, bestimmte Arbeiten in Eigenleistung zu erbringen. In vielen Fällen wird hier jedoch der Aufwand unterschätzt, den solche Maßnahmen mit sich bringen. Eine genaue Kalkulation der benötigten Baumaterialien und eine realistische Beurteilung der eigenen Fähigkeiten sind die Voraussetzungen dafür, am Ende nicht mit noch mehr Kosten dazustehen.

Des Weiteren gibt es für die selbst ausgeführten Arbeiten keine Gewährleistung. Tauchen während der Sanierung unerwartete Komplikationen auf, ist es manchmal notwendig, doch noch ein Fachunternehmen hinzuzuziehen. Als Richtlinie bei der Kalkulation sollten deshalb maximal zehn Prozent der Bausumme mit der Deckung durch Eigenleistung eingeplant werden.

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